浅析崂山区地下空间综合开发利用
来源:青岛市崂山区人防办 作者:高维革、吴晓雷、仝闻一 时间:2015-10-28 16:06:08

  现代城市呈立体化的组合,它要求地上、地下同步开发。发达国家的发展历史表明,人均GDP进入500美元后,基本具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力;人均GDP在1000~2000美元之间,则达到了开发利用的高潮,崂山区的人均GDP在目前已达到了9.96万元人民币,应该处于开发利用的高潮阶段。随着崂山区城市化进程的加快,越来越多的建筑拔地而起,高楼林立,大厦密集,城市道路四通八达。与此同时,用地紧张、生存空间拥挤、交通阻塞、生态失衡、环境恶化等系列问题也接踵而来,制约着经济与社会的进一步发展。在这种情况下,地下空间的开发利用成为解决崂山区城市问题的一条有效途径。

  1. 规划研究范围

  本次规划研究范围为崂山行政辖区,总面积约395.79平方公里,重点规划区范围约70平方公里;竖向开发控制在地表以下—30米范围内,—30米以下的中层及深层作为地下空间资源保留。

  2. 地下空间开发现状及资源评估

  2.1地下空间开发现状

  目前,崂山区地下空间发展脉络较为清晰,主要沿香港东路、海尔路、辽阳东路轴线展开,中心区、浮山新区及商务区发展速度最快。第一,从地下空间开发的总体概况来看,现有地下空间共计175处,开发总量约为381万平方米,现状约98%的地下空间分布在中心城区,除崂山风景名胜区内沙子口、创智谷零星分布几处地下空间外,其他片区均无地下空间。第二,从地下空间开发的区域分布来看,现状地下空间主要分布在中心区、浮山新区及商务区内,分别占崂山区总量的42% 、19%和11%,其他片区占28%。第三,从地下空间开发的地上功能来看,现状开发地下空间最多的为浮山新区、浮山南侧、午山等片区的居住小区,占地下总开发量的50%;其次为中心区及商务区内的商业服务设施,占总量的33%;科技城内工业用地地下空间开发量占到了6% ;其他广场、市政用地地下空间开发量占到了11% 。第四,从地下空间的开发深度来看,地下空间的竖向开发主要集中在地下浅层(占79%)及次浅层空间(占21%),在统计的175处地下空间中,地下6米及地下10米的样本数量较多,共计139处,占总数的79%;中心区、商务区及浮山新区的地下建设强度较高,中心区的部分地下空间深度达到地下25米,其他区域的地下空间开发均在地下10米以内。第五,从地下空间各层开发量来看:地下空间开发主要以地下1层为主,建设量272.87万平方米,约占总开发量的72%;地下2层建设量73.67万平方米,约占总开发量的19%;地下3层建设量27.48万平方米,约占总开发量的7%;个别项目达到地下5层。第六,从地下空间的使用功能来看,地下空间开发主要为停车功能,占到82%,公共服务功能占到17.5%,主要分布在中心区及商务区内;另有0.5%的工业车间分布在创业谷内,尚无仓储和市政空间;地下1层主要以公共服务、停车为主,地下2层有部分公共服务功能空间,其他均为停车空间,地下3层以下均为停车库。

  2.2地下空间资源评估

  地下空间资源评估可以通过影响要素排除法、多因子评价模型、自然—人工—社会因素三种方法模型进行评估。

  按照自然和工程因素影响方法进行评价,限制开发的地下空间包括存在断裂带和地质灾害的不良地质、地下文物矿藏、地面已有保留建筑和已开发地下空间,其中不良地质有石老人沙滩,王哥庄东北部及沙子口河流入海口处滨海沿岸,部分河道内地势低处;适宜开发的地下空间包括新区、拆改区、广场、道路、绿地、水面、山体。综合评价得出:浅层可合理开发资源占地规模39.74平方公里、不良地质制约8.92平方公里、水域制约1.46平方公里、现有建筑制约33.44平方公里;次浅层可合理开发资源占地规模73.45平方公里、不良地质制约1.46平方公里、现有建筑制约1.19平方公里。

  按照社会经济要素特征分布与影响方法进行评价,影响因素包括地面建设用地条件的影响、城市人口规模对潜在需求的影响、地价对潜在价值和需求的影响、区位条件的影响和城市轨道交通的附加影响5个方面,通过对上述5方面影响机理分析和影响程度的评价,地下空间资源总量约28.13亿立方米,其中浅层约9.38亿立方米,次浅层约18.75亿立方米;可供合理开发资源量约19.21亿立方米,其中浅层约5.86亿立方米,次浅层约13.36亿立方米;可供有效利用资源量约2.04亿立方米,其中浅层约1.41亿立方米,次浅层约3.45亿立方米;可有效利用地下空间资源的建筑面积当量约9720万平方米,其中浅层约2800万平方米,次浅层约6900万平方米。

  3. 地下空间开发的总体布局和分项系统

  3.1总体布局

  (1)平面布局

  地下空间开发的总体布局以地铁线路和城市主干道为地下空间的发展轴,以地铁站和道路交叉点为地下空间发展源,形成“三轴、一核、多点” 的总体格局。

  三轴:地铁二号、四号、蓝色硅谷线;

  一核:金融新区核心区;

  多点:地铁换乘枢纽周边节点及王哥庄、沙子口、登瀛片区综合开发节点。

  (2)竖向布局规划

  综合城市经济条件、地质条件、地下可达性条件以及气候条件等因素,规划将崂山区地下空间划分为浅层、中层、深层三层:

  浅层(0~-10米):适合人员频繁活动区域,近期开发重点。 

  中层(-10~-30米):人员可达性稍差,重点发展地下交通功能。 

  深层(-30米以下):不适合人员频繁活动,规划为远景开发预留。

  规划期内重点开发利用浅层、中层空间,深层空间为远期及远景开发预留。

  3.2分项系统规划 

  崂山区地下空间分项系统包括地下交通系统、地下市政设施系统、地下公共空间系统、地下能源、水资源及物资储备系统和地下综合防灾系统。

  (1)地下交通系统

  轨道交通沿线500米范围为轨交重点辐射范围,是轨道带动沿线城市发展与提升带,这个区域内需统筹地面地下,适当加强开发强度,并与轨交做好接口预留;地下车行道路结合在编的《金家岭金融新区交通专项规划》,在香港东路海尔路—松岭路段增设4车道下穿通道;节点隧道结合《滨海公路(崂山段)交通节点规划研究》,为解决交通拥挤路段和节点交通压力,采取地下隧道方式穿越重要交通节点,规划下穿式节点隧道共4处,长约2公里,通过立体交通方式,解决节点交通“瓶颈”的问题。

  (2)地下市政设施系统

  结合崂山区市政基础设施建设的现状,地下市政基础设施的建设现阶段重点在以下方面寻求突破:①城市中心城区新建的居住区的变电站、换热站、燃气设施、垃圾收集转运设施等应采用地下方式;②逐步发展雨水贮留设施,以提高城市的排涝防洪能力、达到节约用水的目的;③新建住宅小区大力推广地下中水处理设施;④尽可能地利用绿地地下空间进行市政基础设施的建设,以节约宝贵的城市土地资源,提高城市的综合防灾抗灾能力。

  (3)地下公共空间系统

  规划总建筑面积约137.8万平方米,包括苗岭路和赤岭路—梅岭东路2条地下步行商业街,世纪广场商业文娱综合体、海尔路南端商业综合体、会展四期文娱综合体、汽车东站轨交枢纽综合体、同安路综合体、金融后台服务中心综合体、通信产业园商业文娱综合体等11处地下综合体。地下空间综合防灾体系充分利用地铁站、地下停车场、地下商场分布广、数量多的特点,结合地面避难、医疗、物资、指挥设施的布局结构,建设地下防灾点状空间,作为地面防灾空间的重要补充;利用地铁、地下快速路、人防干道、地下综合管廊等网络作为地下防灾现状空间,在地面严重遭灾时充当应急替代性交通。利用公共建筑密集区、商业密集区、公共交通枢纽、大型居住区及大型公共绿地下的地下空间,建设大型人防工程和地下综合体,形成地下防灾面状空间,从而构成与地面防灾空间相协调的、点线面相结合的城市防灾空间体系。同时应加强各地下空间之间的连通和配套,通过功能整合,使地下防灾空间形成系统,提高城市总体防灾应急能力,并兼顾灾时的防灾效益和平时的经济效益。

  4. 地下空间开发的实施与管理

  为了确保地下空间合理开发利用,重点从地下空间开发利用的管理体制、机制、法制与权属四方面提出保障措施,以利地下空间的实施与管理

  4.1 建立地下空间建设多方协调机制

  青岛市人民防空办公室是目前青岛市城市地下空间中人防工程开发建设管理的核心部门,对于非人防用途的地下空间的建设,管理权限则难以企及。而城市规划管理部门对地下空间的规划管理又基本上处于空白状态。这就使得地下空间在城市规划建设中处于多头管理、无序发展的状态。为改变目前的状态,消除规划管理的盲点,应该将城市地下空间规划、建设、管理纳入全市统一管理的轨道,避免无序开发破坏地下空间的完整性和系统性,实现地下空间开发与地上城市的建设协同发展,与城市规划相衔接。建立全市统一的组织协调机构。城市地下空间综合开发利用的规划建设与管理同城建、土地、人防、消防、抗震、文物保护等行政管理与执法部门都有密切关系。为了确保城市地下空间的合理开发利用,由区政府牵手建立组织协调机构,负责统筹规划与管理全区人防工程及城市地下空间的开发建设。推行“联席会议制度”,由“建设”部门牵头,以召开会议的形式,研究地下空间开发建设过程中的重大问题,形成具有约束力的规范性意见,用以指导工作,解决问题。

  4.2 重视市场作用,制定灵活的经营运作机制

  运用经营城市的理念促进投资建设的多元化。对主要满足民生需要的地下设施,应当根据实际情况,将该推向市场的推向市场,其投资,开发,建设,经营,管理根据市场需要来选择开发主体,政府则加强宏观调空管理,在满足经济效益的同时,兼顾社会与环境效益和防灾减灾的要求。城市地下空间开发与地面物业发展相结合,坚持“谁投资、谁受益”,“谁建设、谁收益”的原则,筹措建设资金。在开发地下空间时采用BOT等方式,鼓励各方力量参加地下空间的开发利用。同时制定优惠政策和鼓励政策,吸引各类资金的注入。积极鼓励单位、个人投资于地下空间的有序开发,并以平时的商业经营推动地下空间的建设发展,有计划,有目的的广泛吸收民间力量参与地下空间系统的建设与完善。用于防灾减灾的地下设施,应当由政府为主来做,在投资,建设,使用,管理方面发挥多种积极性,在保证战备与防灾需要基础上,要做到与经济,社会环境,效益相统一。 

  4.3 建立完善的地下空间规划体系

  在地下空间总体规划的指导下,编制近期重点建设地区的控制性详细规划及修建性详细规划,以便指导该地区地下空间的整体开发;将地下空间规划内容纳入城市规划体系之中,在不同层次城市规划中应充分考虑地下空间的利用与建设。

  4.4 建立统一的地下空间开发数据平台

  建立崂山区地下空间开发利用数据库,在资源、现状、地质条件等方面为规划设计及管理提供便利,实现整体与局部,前期与后续规划的良好衔接。

  4.5 制定地下空间开发利用的法规政策

  建立、健全地下空间建设管理的相关法规政策体系,明确地下空间建设审批、物权界定等法律依据,规范地下空间建设管理程序。

  5. 结语

  地下空间的开发建设是城市实现精明增长的重要手段之一,地下建设的不可逆性,客观上决定了城市的管理、设计及建设者们,必须足够珍惜每一片地下空间资源,不断探索有效的开发利用模式,保障城市的地下空间利用的高效、有序。

 

责任编辑: 作者:高维革、吴晓雷、仝闻一
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